Atraso na entrega de imóvel na planta dá direito à indenização e multa contratual?

A compra de um imóvel na planta é o início do sonho da casa própria para milhares de brasileiros. No entanto, esse planejamento pode se transformar em dor de cabeça quando a construtora não cumpre o prazo de entrega estipulado em contrato.

Diante do atraso, surge a grande dúvida: quais são os direitos do comprador? É possível exigir indenização ou a aplicação de multas?

A resposta curta é sim. Abaixo, explicamos detalhadamente como a legislação e os tribunais protegem o consumidor nesses casos.

1. O Prazo de Tolerância de 180 Dias é Legal?

A primeira coisa que o comprador precisa saber é sobre a existência da chamada cláusula de tolerância.

A Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) e a jurisprudência brasileira validam o prazo de prorrogação de até 180 dias corridos para a entrega da obra, desde que isso esteja expressamente previsto no contrato.

Isso significa que a construtora só estará oficialmente em atraso a partir do 1º dia útil após o fim desses 180 dias. Se a entrega contratual era para janeiro e existe a cláusula, a empresa tem até julho para entregar as chaves sem penalidades. Passado esse prazo, ela entra em mora (atraso ilegal).

2. A Multa Contratual (Inversão da Cláusula Penal)

Muitos contratos de compra e venda estipulam multas pesadas apenas para o caso de o comprador atrasar as parcelas, silenciando sobre o atraso da construtora.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Tema 971, pacificou que é possível a inversão da cláusula penal. Ou seja: se o contrato prevê multa para o consumidor que atrasa, a mesma penalidade deve ser aplicada à construtora em caso de atraso na entrega do imóvel.

Geralmente, essa indenização pelo atraso equivale a 1% do valor efetivamente pago pelo comprador para cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

3. Indenização por Lucros Cessantes (Aluguéis)

Se a obra atrasar além do prazo de tolerância, o comprador tem direito a receber uma indenização mensal pelo tempo em que ficou privado de usar o imóvel.

• Se comprou para morar: Teve o prejuízo de continuar pagando aluguel onde reside atualmente ou teve os planos de vida adiados.
• Se comprou para investir: Deixou de lucrar com o aluguel do novo imóvel.

O STJ (Tema 996) determinou que o prejuízo do comprador é presumido. Essa indenização por lucros cessantes costuma ser fixada entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês de atraso. (Nota: O comprador não pode cumular a inversão da multa contratual com os lucros cessantes se ambas tiverem a mesma finalidade reparatória).

4. Dano Moral: Quando Configura?

O simples atraso de poucos dias geralmente é considerado um "mero aborrecimento" pelos juízes. No entanto, quando o atraso é excessivo (superior a 6 meses ou 1 ano além da tolerância) ou impacta eventos graves da vida (como um casamento marcado, nascimento de filhos ou perda de contratos), a justiça costuma conceder indenização por danos morais devido ao severo abalo emocional causado.

5. Congelamento do Saldo Devedor (INCC)

Durante a obra, o saldo devedor do imóvel é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Quando a construtora ultrapassa o prazo de tolerância, o INCC deve ser congelado. A construtora não pode lucrar cobrando juros e correções sobre o saldo devedor gerados pela sua própria demora. O saldo deve ser substituído por um índice mais favorável (como o IPCA).

Desistência do Contrato (Distrato por Culpa da Construtora)

Se o atraso for tão grande que você perdeu o interesse no imóvel, você tem o direito de pedir a rescisão total do contrato por culpa exclusiva da construtora.

Nesse caso, a devolução dos valores deve obedecer a regras rígidas:

• Retorno de 100% de tudo o que foi pago (incluindo comissão de corretagem).
• Pagamento em parcela única (nada de parcelamento).
• Prazo máximo de até 60 dias a partir da rescisão para o dinheiro cair na conta, corrigido monetariamente.

O que fazer diante do atraso?

Se o seu imóvel passou do prazo de tolerância, o recomendado é documentar tudo. Guarde e-mails da construtora, fotos da evolução da obra, comprovantes de pagamento e procure o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para notificar a empresa ou ingressar com a ação judicial cabível para garantir seus direitos e reaver seus prejuízos.

Escrito por Daniel Manfrin, advogado especialista em Direito Imobiliário, inscrito na OAB/SP 215.246.